最近，随着央行流动性逐渐收紧，随着金融市场的去杠杆，住房按揭贷款利率正在逐渐地上升。有报道，在上个星期，北京上海等一线城市，首套住房按揭贷款利率已经上升到了基准利率的1.1倍，第二套住房按揭贷款利率更是上升到基准利率的1.2倍。而北京等一线城市住房按揭贷款利率全面上升，其趋势也开始在二三线城市蔓延。

据报道，融360监测数据显示，5月份全国首套房住房按揭贷款平均利率为4.73%，环比上月上升4.64%。同比去年5月份的4.45%，上升6.29%

    这两天炒作得最为热闹的又是北京的学区房，新闻标题就是“扛不住了！北京东西城学区房价格跳水近百万”。像这类的题目或新闻有意义吗？其实，就如早些时候炒作北京市的学区房是如何快速飚升一样，对房地产市场没有半点意义，除了如何来推高周边的房子之外。

同样，炒作北京市的学区房子如何跌价，如何降价一百万，也是没有一点意义的。因为，这样的房价是个体还个体，是小众还小众，绝大多数人根本就不关心的问题，对绝大多数人没有用的信息。这种房价涨不涨，降不降对绝大多数人都是没有意义的。因为，这种房价不仅十分小众，而且这完全是离奇的教育政策所导致的结果。这样离奇的房价，政府不出台政策来治理，而是任何发展，司马昭之心，路人皆知！否

对房地产来说，决定它荣枯的最为重要的两大经济杠杆。一就是住房税收政策，二是住房按揭贷款利率政策。

因为房地产市场的税收政策不同，不仅决定能否把房地产市场的投机炒作者与住房消费者区分，决定这个房地产市场是一个什么样的市场，也决定了房地产市场利益分配关系，决定了住房投资者进入楼市之后获利大小。

可以说，人类历史上最伟大发明就是金融市场的出现，而金融市场的出现的空前繁荣又在于住房按揭贷款的出现。欧美国家是这样，中国也是如此。不过，中国更是把住房按揭贷款这个工具更是发挥得淋漓尽致，从而打造了中国经济十几

317北京的房地产市场调控政策出台之后，全国各城市的房地产市场调控政策一波又一波涌出，据不完全统计，目前已经出台房地产调控政策的城市有60多个。对于这些城市出台的房地产市场调控政策，由于“因城施策”，各个城市的房地产市场调控政策出台的目的有很大不同。有的是被迫出台严厉地遏制房价短期内再上涨的政策，因为，如果再不出台真正地遏制房价疯狂上涨的政策，不仅无法向上面交待，而且市场法则也会让这些城市的房地产市场因为房价的疯狂上涨自生自灭。比如北京等一线城市及部分二线热点城市就是如此。

当然更多的城市是假调控的，其目的就是希望借这种表面上的房地产市场调控，实际上是借政策出台进行房地产的饥饿营销。即借出台房地产市场的调控政策名义，在政策上打一个时间差，鼓励更多的住房投资炒作者短期内涌入房地产市场。比如，环北京周边的一些小县城就是这样。

中国的房地产市场之所以能够持续高速增长十几年，即使是房价已经上涨到天上去了时，也是如此，问题的关键是由于房地产市场的高利润，甚至于暴利，这就使得各个渠道的资金，无论是正规渠道还是非正规渠道，都涌入房地产市场，以此来维持房地产市场繁荣。

比如2015年政府开始救市之后，银行的资金通过房地产开发商及个人住房按揭贷款都涌入房地产市场，比如2016年的住房按揭贷款增长速度就达到46%以上。而正规渠道的资金大量的涌入，不仅会推高房价，也会造成房地产市场的繁荣，保证GDP增长，房地产市场暴利更是增加。

刚公布的5月份财新制造业采购经理指数（PMI），已经跌至49.6，不但比预期差，更是11个月以来首次跌入了50以下收缩区，反映制造业表现倒退。就此数据，财经的经济学家认为，经济下行趋势已经基本确立，“稳中难以持续。但是，国家统计局的官方PMI则不同，与上一个月持平为51.2，只是大企业表现略为放缓，中国中小企业反之在加速扩张。

可以说，只要中国房地产市场增长有所下行，或房地产调控政策一旦有所效果，那么中国经济增长立即会见顶回落。这是中国的“房地产化”经济不可改变的逻辑。可以看到，在中国经济增长今年一季度创近年来新高之后，由于房地产的销售开始下降，国内4月份主要经济数据基本上都逊于市场预期。这也预示了第二季度经济增长将会放缓。有分析认为，也正是这种情况，这已经成了境外市场

    随着房价快速的飚升，无论是加拿大的温哥华，还是多伦多，政府都不得不出台打击外国投资者在加拿大购买住房的海外买家15%转让税。可以说，在出台这种海外买家15%转让税之前，市场争论得非常激烈，认为温哥华和多伦多的住房都不是海外投资者炒高的，更不是华人炒高，认为出台这些税收政策对打击温哥华和多伦多的高房价根本就没有多少用。但是，实际结果与政策出台之前争论完全相反，无论是温哥华还是多伦多，这些税收政策一出台，市场反映立竿见影，住房投机者突然退去，两个地方的房价立即下跌。特别是华人居住区，这种现象更是明显。

据《证券日报》报道，根据房地产中介公司的数据，5月北京二手住房市场实际签单量按月下降34.2%，新增客户登记量也按月下降11.9%，市场活跃度已跌入谷底。8区房价幅度有地方下跌超过20%。

中国指数研究院不久发布的数据显示，5月份全国多地房地产市场在在限售调控政策下，新楼开盘卖有所放慢，楼市成交整体表现平稳，不同城市的房地产市场分化在加剧。一线城市的成面积，5月按月增长7.3%，其中深圳和上海按月上行，增幅较为显著。二线城市则有不少城市成交量下滑，如济南按月下降37.9%，按年降幅更达到6成。三线城市整体成交量按月增长4.9%，按年增幅27.4%，汕头增幅明显，达42%。

5月31日，人民币汇率在岸市场快速飚升，很快就回到2016年11月以来的高位，在岸人民币（CNY）收市升至逼近6.82关口水平，收报6.821，创6个半月新高，升0.59%。夜市升幅扩大至逼近6.81关口，高見6.8105。5月份在岸人民币汇率累计升值1.1%，创14个月来最大单月涨幅。

离岸人民币（CNH）兑美元升势更为凌厉，一度飚升超过700点子至6.7481。有分析认为这主要受到拆息持续高企、离岸人民币隔夜息曾高见80厘至90厘影响。离岸人民币兑美元今天早晨进一步升到6.74水平，与在岸人民币出现大倒挂，离岸人民币对在岸人民币溢

可以说，只要中国房地产市场增长有所下行，或房地产调控政策一旦有所效果，中国经济立即就会见顶，然后下行。可以看到，在中国经济增长今年一季度创近年来新高之后，由于房地产的销售下降，4月份国内主要经济数据全线逊于市场预期。这也预示了第二季度经济增长将会放缓。有分析认为，也正是这种情况，这已经成了境外市场看淡中国前景和债务风险上升的重要理由，也是穆迪趁机出台中国主权信用评级下降的时机。

而这种市场态势不仅影响到中国股市全面走低，也影响中国的汇市与债市的风险增加。因为，在市场看来，今年以来政府的严监管早就让中国的股市风声很紧，各种资金无论是主动还是被动都在逐渐退出股市，中国股市在全球股市高歌猛进中持续下跌，中国股市也成了全球股市表现最差的市场。对此，有人归结到是监管层的问题，是大股过度减持的问题等。

所以，